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對話:資本風口上的物業管理思考

作者:  來源:中國物業管理協會   時間:2018-06-14

 近年來,隨著物管行業的快速發展,資本市場對行業的關注度也越來越高。自彩生活服務集團率先成功登陸香港主板后,綠城服務、中海物業也相繼在香港主板上市。截止到 2018 年 3 月,內地已有 1 家物業服務企業在 A 股上市,7 家登陸香港主板,58 家掛牌新三板。還有至少 3家計劃沖刺 A 股,5 家準備登陸香港主板,10 余家在排隊等待新三板審查。截至2017年已有近60家物業企業掛牌新三板。


  與資本碰撞后,物業行業地位提升了、關注度提高了,行業的競爭也加劇了。那么,在資本風口上,物業企業該思考什么?前面的路該怎么走?物業企業又該如何把握資本與產業之間的關系?……


  本期,我們有幸邀請到了深圳市物業管理行業協會副會長、之平管理董事、執行總裁余紹元,深圳市物業管理行業協會副會長、公元物業總裁閔安,上海高力國際物業服務有限公司深圳分公司物業及資產管理服務部華南區執行董事陳惠榮,深圳市物業管理行業協會副秘書長兼企業評價管理中心主任劉雙樂四位行業資深人士,一起去聽聽他們對資本風口上的物業管理解讀。


  對話嘉賓:

深圳市物業管理行業協會副會長,深圳市之平物業發展有限公司董事、執行總裁 余紹元
深圳市物業管理行業協會副會長,深圳市公元物業管理有限公司總裁 閔安

上海高力國際物業服務有限公司深圳分公司物業及資產管理服務部華南區執行董事 陳惠榮

深圳市物業管理行業協會副秘書長兼企業評價管理中心主任 劉雙樂


  主持人:

《深圳物業管理》責任主編 魏會學



  主持人:余總、閔總、陳總、劉秘書長大家好!很高興大家能接受《深圳物業管理》的邀約,一起探討資本風口上的物業管理。


  余紹元:這個話題有點意思!


  閔安:公元物業剛與資本牽手,我也很愿意和大家分享我的想法。


  陳惠榮:非常榮幸能和各位業界專家一起討論這個話題。


  劉雙樂:很高興能有機會與各位企業老總們一起探討關于資本的話題。



  主持人:自從2014年彩生活登陸資本市場后,近幾年來,物業行業好像一下就成了資本市場追逐的香餑餑,不少企業意識到了這一點,紛紛聞“風”而動,通過各種方式與資本市場發生關系,那么,大家如何看待物業管理被資本關注后而引發的“市場躁動”?我們有請余總先來熱熱場。


  余紹元:那我就先來談談我的一點看法了。我認為這種現象嚴格意義上說應該稱為“局部涌動”。有些有可能與資本能發生關系的中型企業,或者有可能間接發生關系的一些小規模企業,他們才可能會有短期內的涌動和短期迷茫,這些企業首先希望通過資本快速聚集財富,然后通過整合迅速擴大規模,通過新技術手段顛覆過去的運營模式。因為有些事情在你規模還未達到一定程度的時候是做不到的,因為對大部分物業企業來說并不是被資本關注后有顛覆性的變化,企業原來的問題還依然存在,比如顧客信任問題、經營問題,員工素質問題……這些仍舊是我們要去面對的。


  陳惠榮:這應該不是“市場躁動”而是“行業轉機”吧!物管行業具有“門坎低、專精難”的行業特性,一般人長期以來對行業的地位認知不高,但又覺得缺它不可,就像空氣一樣,沒待過北京,不能體會深圳空氣有多好。甚至仍然誤解就是傳統三保(保安、保潔、保修),而忽略物管對資產價值和城市發展的重要性;現在引起資本市場高度關注,就是看到行業的價值與肯定,這對行業的長期發展極具正面意義。


  劉雙樂:我認為出現“市場躁動”是好事。這至少說明,我們的企業家開始注意到物業管理在資本市場中的價值。資本市場在物業管理行業的資源配置方面正起到基礎的和引導性的作用。過去,一般是金融企業或投資企業控股地產企業,地產企業控股物業企業;未來,可能會出現地產企業控股物業企業,物業企業控股金融企業或投資企業。目前,已經有多家物業公司準備從母公司收購金融牌照和相關業務。從這一點看,物業管理市場的潛力將是十分巨大的,行業的體量也將是超預期的。


  閔安:我也認為物業管理行業被資本關注這本身就是一件好事。因為從當前社會發展規律來看,沒有哪個行業可以離開資本。我們國內物業行業經歷了近四十年的發展,現正處于發展瓶頸期,企業經營成本上漲和服務費上調難等方面因素都在制約著行業的發展,我們更加迫切需要一種外力來賦能和推動,來進行一場行業革命,所以這種被資本關注后的“市場躁動”應該說是物業行業的正常反應。



  主持人:在這個問題上,余總說是“局部涌動”,陳總說是“行業轉機”,閔總、劉秘書長都認為這種“市場躁動”是好事,是行業發展中的正常反應。每個人雖然角度不同,但分析得都很透徹。我還想請各位分析一下,相比其他行業,物業行業的利潤非常微薄,資本又是逐利的,那物業行業被資本關注的焦點主要體現在哪些方面?有請閔總先來分享一下。


  閔安:我認為這應該體現在三個方面:一是物業企業所擁有的業主資源和消費能力;二是物業管理行業未來整合資源的潛力;三是物業生產力低下,管理體制弱化,讓資本看到了我們行業里面的利益提升空間,一方面是客戶消費資源的能力和市場還有提升的空間,另外一方面是物業粗放式的經營和管理,本身就有提高利潤率的主要內因。


  陳惠榮:資產價值提升應該是資本關注的重點。以往資本市場著重于開發新的項目,但隨著土地與建筑成本逐年飆升,回收期長、風險高、法規變更等不可控因素多,資本市場勢必要考慮如何在短時間將利潤最大化,所以地段好、管理優的物業就是最好的投資目標。地段好的物業相對投資成本會大幅增加,管理優的物業就簡單多了,只要找到好的管理團隊,即使需要增加項目整改費用,投資的成本仍然相對低廉許多,在資本市場就會被重視,物管行業理所當然變成香餑餑。


  余紹元:我們今天正處在時代轉型的階段,是有特殊意義的,無論是由傳統工業時代向機械時代轉型,還是汽車工業時代向互聯網轉型、互聯網再向體驗經濟服務經濟時代轉型,每個轉型時期都會面臨一些風險,總會有一些傳統企業面臨生死抉擇。而這些風險卻很少有人能提前預測到,所以其實資本考慮的一個重要因素就是風險問題,而物業管理這個行業風險是很小的,從投資角度屬于穩定的生意。所以在這個特殊時期,行業受資本的關注是自然的。


  資本的另外一個重要因素就是“顧客”。物業管理服務這個行業算是很接地氣、很容易與顧客建立關系,而且是深入的關系。不像傳統行業,你買了電視機、電冰箱、沙發、裝修材料……如果這個東西沒問題,你可能再也不會去跟這個廠家去聯系。但物業管理服務是有可能每天都與顧客發生深入關系的特殊行業,這就會給到資本很多想象空間,按照現在互聯網的說法,誰擁有客戶誰就擁有未來更多的可能性。



  主持人:從三位的回答中,我們也看到,物業行業被資本關注其實是有很大原因的,比如黃總提到的資產價值提升,閔總提到的社區資源和業主消費能力,余總提到風險因素和顧客關系,等等。既然資本市場對物業行業如此青睞,那么,我們該如何面對資本熱潮?在這過程中又該注意什么?


  閔安:不被資本看重的企業是沒有前途的。只有被資本看重,才說明企業有價值、有發展潛力。面對資本的熱潮,我們行業是無法阻止也無力阻止的,所以只能坦然面對,積極的去擁抱資本。無論是大型企業,還是中小型企業,在這個過程中,我們唯一能做的就是全心全意的把物業服務品質做好、做優,關注客戶的體驗,重視客戶滿意度,讓企業健康良性發展,只有這樣才有可能得到資本的青睞。


  陳惠榮:我和閔總的觀點類似。資本熱潮掀起后物業行業局勢將會有一輪新的演變,強者愈強,以大吃小。物業企業要想在激烈資本市場中脫穎而出,就需要大量資金支持、擴大市場規模、提供更專業化的服務產品及開發模式。部分物業公司已經開始實施跑馬圈地策略,但物業作為服務行業,在規模擴張后最終要回歸服務專業化。追求服務專業化過程中,物業企業應重視對專業人才的培養、服務模式的創新、管理運作的規范化等內容,才不會被同行其他企業給吞并。


  余紹元:其實物業管理行業只是因為擁有相對穩定的客戶資源,總體來說資本還更加關注新技術、醫療健康、生物科技、吃喝玩樂、人工智能等等,所以我們只是被資本關注的茫茫大海中一個水滴或者是一個小船, 還沒有那么的熱鬧,我們不是站在金字塔尖上閃亮的明珠,還遠遠沒到熱潮,最多只算資本的大門打開了,所以我們還是要冷靜下來。當然跟過去相比是跟資本關系的突破。我們還是要關注產品本身,時刻想想哲學三問:我是誰,我們需要做什么,我們怎么做才會獲得顧客認可,不要因為資本介入就不知所措。我們要想辦法通過資本借力,通過新的方式、新的技術,新的關注點,甚至新的引導,讓顧客感覺到由傳統物業管理服務變成泛物業管理服務。


  主持人:從大家的回答,讓我們看到了行業當前所面臨的機遇和挑戰。我還想問下劉秘書長,您曾在《深圳物業管理》2018年第3期刊發的《資本風口上的物業管理》一文中提到,“上市意味著占領了行業和市場的制高點,誰在資本市場里升起,誰就可能成為照亮物業管理世界的太陽。”那是不是就意味著物業企業要做大做強唯一的出路就只有上市?


  劉雙樂:其實,除了做大做強,還有一條道路,就是將自己公司的股份置換成擬上市的領軍企業的股份。


  主持人:不少企業在上市之后,都會通過并購的手段來擴大規模,那并購是企業上市后的必然選擇嗎?企業規模與實現贏利之間該如何抉擇?請各位談一談。


  余紹元:客觀的講是必然選擇,因為不通過并購很難實現滿足增長的需求,而上市以后資本最關注的永遠是四個問題,收入、利潤、利潤率、增長率,特別關注增長率,香港主板上市物業企業增長率最高的達到82.38%,所以并購是短期有效解決增長的壓力問題,但它帶來的就是對產品質量的影響,因為需要文化的磨合、技術的磨合、對客戶理解的磨合,這些都是很長的過程。所以怎么平衡規模和質量之間的關系是企業要考慮的、并且是需要緊迫解決的問題。


  閔安:我同意余總的觀點。上市解決了資本困境的路徑,但并購的目的就是贏利。在前期可能規模是最重要,但當規模積累到一定程度后,盈利的能力才是企業關注的核心。因為沒有規模沒辦法整合后續的資源,沒有后續資源,就沒有更好的盈利空間。當然,這所有的一切必須建立在良好的物業服務品質的基礎之上,否則,一切都是空談。


  陳惠榮:企業要想在最短時間內擴大規模,提高市場占有份額,并購是企業上市后實現此目標最快的捷徑之一。但企業并購的方式需慎重考量,物業管理屬于勞動密集型行業,企業規模的擴大必定造成人力成本的大幅度增漲。如何達到人力資源效益最大化,維持利潤上漲,是企業管理及運作方式需不斷優化的過程,例如使用智慧科技化管理減少人員上的配置。企業在迅速增加管理面積同時,更應該注重物業服務品質,擴大及優化增值服務,是企業長遠發展的必要條件。


  劉雙樂:我和三位的觀點有點區別。我認為企業上市后,并購并非擴張的唯一選擇,企業也可以通過接全委業務拓展市場,但擴張的速度就受到限制。目前,企業并購較多,主要是因為行業集中度不高,上市企業和非上市企業估值存在巨大的套利機會。下一階段,并購將會從現金并購為主逐步過渡到換股收購為主。企業的盈利水平和規模很顯然是正相關的。但并非每個企業都要做大做強。少數企業可以根據自身的資源優勢,找好定位,做一個“小而美”的企業。應該看到的是,物業管理有了互聯網屬性后,企業的估值可以運用梅特卡夫模型。按照這個模型,企業的價值將可能因規模的擴張而出現幾何級數的提升。


  主持人:余總、閔總和陳總都認為并購是企業上市后滿足規模擴張的最優方式。劉秘書長認為,企業根據自身的資源優勢,找好定位,做一個“小而美”的企業也是未嘗不可。的確,選擇最適合企業發展的,可能才是最好的。


  我想問劉秘書長一個問題,您是一直認為物業企業上市很有必要,當企業上市后,投資人關注的肯定是利益的最大化,客戶則始終關注的是服務品質,那么,上市的物業企業該如何平衡利益最大化和服務品質之間的關系?


  劉雙樂:您講對了一半。資本當然是逐利的,但資本更關注企業的成長性,也就是說,資本更關注可持續的增長。物業管理基礎服務屬于基石業務。物業企業上市后,基礎服務反而更加重要,而且也更容易得到資源上的支持和保障。


  主持人:大家認為物業管理當前發展應該以“資本為王”還是“產業為先”?


  余紹元:當然是產業為王,沒有產業就沒有資本,產業之前更是產品為先,這是相輔相成的。


  劉雙樂:當然是產業為先,資本充其量只是個加杠桿的工具。


  陳惠榮:個人認為兩者是相互共生、促進的關系,應權衡發展。資本市場是物管企業快速發展的一種手段,而服務產品專業化是企業生存的依托。好的產業要通過資本才能做大做強,在行業中立足;而單單有資本,僅重視管理項目數量和規模,漠視服務品質,最終會損害物業的品牌形象。


  閔安:其實兩者應該是相互依存的。如果非要排個序,我認為應該是資本在前,產業緊隨其后。有了資本后,產業發展才能得到助力。尤其在當前經濟轉型的大環境下,企業要轉型發展資本更顯重要。



  主持人:幾位嘉賓的精彩回答,相信會讓我們行業從業者對經濟轉型時期資本與產業的作用理解更加透徹和到位。那么,未來的物業管理行業會被逐利的資本所“綁架”嗎?


  余紹元:我想這不叫被資本“綁架”,應該叫“驅動”,行業會為資本的關注點所驅動。這個驅動有利有弊。就目前來講最早的上市物業企業彩生活也才只有4年,還沒有驗證是否被綁架,但它的發展至少是被資本驅動的。我們現在看到的現象是被認可和獲得市場的規模不成成正,行業的業績和產品好壞并沒有直接關系,顧客是被動選擇。所以我們所做的努力就是讓資本不僅能夠驅動規模增長、還要驅動產品質量、驅動顧客對你的認可,這才是最重要的。


  閔安:“綁架”這個詞不太準確,我認為應該是“發展”或“推動”吧!如果把資本比做是推動企業發展的一種外力,那我們就要善用這種外力來激發內力,挖掘潛力,以此推動企業跨越式發展。


  陳惠榮:對物業公司而言,業主對服務產品的滿意度及認可度是規模得以持續擴張的前提條件。物業行業真正的價值是為客戶提供便捷優質的產品服務,這個行業的發展脫離不了品牌口碑的重要性,即業主規模數量上的支持度。僅追求資本幫助下規模擴大化對物業企業只是短時間內獲取利益最大化,曇花一現。對此,物業管理行業想要在資本市場上持續發展,要在擴張的基礎上對服務進行轉型與創新。


  主持人:最后,請大家預測一下未來五年行業將會發生怎樣的變化?


  劉雙樂:未來五年,主板上市公司數量將達到60-80家,市值將突破6000億。物業管理企業的股票將會是未來五年資本市場上最優的避險資產。


  陳惠榮:隨著行業的發展逐漸成熟,未來的發展將趨向于M型化方向,亦即未來的主流發展策略將有兩種方向,第一種是以量取勝的跑馬圈地型,以增加物業管理面積為主要策略;第二種是以高端客制化型,以提供專業化及差異化服務、增值服務等方式來增加毛利為主要策略。


  然而,作為服務行業,物業管理公司成功的前提,是向業主提供有價值的服務,物業管理公司的量價都是由企業的服務質量決定的。因此企業成功的關鍵不是盲目跑馬圈地,而是依托服務品質,有序擴張,有序提價,穩步成長。憑借高品質服務尋求重點突破。向業主提供有價值的服務,達到資產增值的效益。


  閔安:未來五年,物業行業應該會以下幾個變化:一是在資本的助力下,物業行業將會出現強者恒強的局面,小微企業的生存機會越來越小,行業集中度將會大幅提升。二是移動互聯網和智能科技應用將成為物業企業提升服務品質和工作效率重要手段。三是隨著競爭加劇,各物業企業將會更加重視品質,物業與業主關系將會得到明顯改善。四是各類延伸或增值服務將會給人們工作和生活帶來更多生活上的便捷。


  余紹元:從目前我們能看到的情況就是,未來一定會有一些類似獨角獸行業巨無霸們開始出現,按照125原則,今年就有過百億的企業,他們到200億很快、500億、甚至1000億都是很快的,這是管理哲學上的規律。這些大規模企業會越來越多,量變也會帶來質變,這個質變是行業本質的變化,運營方式的變化。但其實這種運營方式的變化并不會帶來行業顛覆,就比如機器人,很多年前就有智能點餐的出現,但截至目前很多由人服務的商家仍舊火熱,餐飲行業并沒有變成無人服務行業。物業管理服務行業跟餐廳的生存基礎很像,有條件你也可以上市,也可以做備受歡迎的、特色的、精致的私房餐廳,因為這些有不同需求的顧客成為你活下來的條件,所以市場很大,百花齊放。未來一定有更大更優秀的企業出現,也一定會有更多不同形式的存在,我們希望成為行業里面與眾不同的、既有產業規模又有獨特的顧客口碑的企業。這些大規模發展的企業也不會對我們產生影響,我們不是為了追求浪潮,我們是要堅持做品牌,我們很清楚自己要走的路,對這個企業和行業都是有意義的,也希望通過我們的努力給到同行一些信心,扎扎實實做物業管理,一樣能夠獲得認可。



  主持人:“市場很大,百花齊放”,相信在資本的關注下,未來的物業行業發展一定是充滿期待的。


  資本是一把雙刃劍,用好了能披荊斬棘,用不好會傷到自己。在中國經濟轉型的大環境和物業行業轉型升級的關鍵時期,如何理順資本與產業的關系,還有賴于行業的各位企業家們在實踐中不斷地探索。


  謝謝余總、閔總、陳總和劉秘書長的精彩分享。我也從各位的對話中獲益匪淺,由于時間關系,今天就先聊到這里。再次感謝大家,希望以后能有更多這樣交流的機會。

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